กฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ 2568: เก็บค่าน้ำ-ค่าไฟเกินจริง เสี่ยงคุก 1 ปี ปรับ 1 แสน
อัปเดต กรกฎาคม 2569 · อ่าน 5 นาที · โดยทีม RoomHub
ตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 มีผลบังคับใช้ — เป็นการยกระดับจากประกาศฉบับเดิมปี 2561/2562 ให้เข้มขึ้นและใช้มาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ เจ้าของหอพัก อพาร์ทเม้นท์ และห้องเช่าทุกคนโดนผลกระทบโดยตรง
📌 สาระสำคัญ 4 ข้อของกฎหมายฉบับ 2568
1ห้ามเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟเกินกว่าอัตราที่การไฟฟ้า/การประปาเรียกเก็บ — เรตเหมา 7-8 บาท/หน่วยที่ใช้กันมานาน ถ้าสูงกว่าเรตจริงตามบิล = ผิดทันที
2ต้องแสดงสูตรคำนวณค่าน้ำ-ค่าไฟชัดเจนในสัญญา — ข้อกำหนดใหม่ของฉบับนี้ ผู้เช่าต้องดูได้ว่าตัวเลขในบิลมาจากไหน
3เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันไม่เกิน 3 เดือน
4ข้อสัญญาที่ขัดประกาศ ถือว่าไม่มีผลทางกฎหมาย — ต่อให้ผู้เช่าเซ็นยินยอมไว้ ก็ยกขึ้นสู้ได้
🚨 โทษถ้าฝ่าฝืน
จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ — และผู้เช่ายุคนี้รู้สิทธิ์ตามกฎหมายดี ร้องเรียนผ่านสายด่วน 1166 ได้จากมือถือภายใน 5 นาที
😅 ทำไมเจ้าของหอส่วนใหญ่ "ผิดโดยไม่ตั้งใจ"
ใช้เรตเหมาต่อหน่วยที่ตั้งไว้เมื่อ 5-10 ปีก่อน ไม่เคยเทียบกับบิลจริงอีกเลย
ค่า Ft ของการไฟฟ้าปรับทุก 4 เดือน — เรตจริงขยับตลอด แต่เรตที่เก็บผู้เช่าไม่เคยขยับตาม
ตึกใช้มิเตอร์รวมแล้วหารเฉลี่ย พอไม่มีหลักฐานการคำนวณ ก็อธิบายผู้เช่าหรือเจ้าหน้าที่ไม่ได้
ไม่มีเวลานั่งคำนวณทุกเดือน — บิลการไฟฟ้ามาหลายหน้า ห้องมี 48 ห้อง ใครจะไปไล่ทีละห้อง
🧮 วิธีคำนวณ "เรตจริงต่อหน่วย" (ทำเองได้ใน 3 ขั้น)
สูตรเช็คเรตจริง — ใช้บิลเดือนล่าสุด
🧾
ยอดบิลไฟทั้งตึก
เช่น ฿24,240
➗
หารหน่วยรวมที่ใช้
เช่น 6,000 หน่วย
⚡
ได้เรตจริง/หน่วย
= ฿4.04/หน่วย
⚖️
เทียบเรตที่เก็บ
เกิน = ต้องแก้
💡 ลองคูณดูแล้วจะตกใจ
ห้องหนึ่งใช้ไฟเฉลี่ย 85 หน่วย/เดือน เก็บเกินหน่วยละ ฿2.46 = เกิน ฿209/เดือน/ห้อง — ตึก 48 ห้อง คือเกินปีละกว่า 120,000 บาท ซึ่งกลายเป็น "หลักฐานย้อนหลัง" ได้ทั้งหมดถ้าถูกร้องเรียน
✅ เช็คลิสต์ 5 ข้อ ให้ตึกคุณถูกต้องตามกฎหมาย
รู้เรตจริงต่อหน่วยของตึกตัวเอง จากบิลเดือนล่าสุด (ไม่ใช่จากความจำ)
เรตที่เก็บผู้เช่า ≤ เรตจริง ทุกห้อง ทุกเดือน
สัญญาเช่าระบุสูตรคำนวณค่าน้ำ-ไฟชัดเจน
บิลแต่ละเดือนแสดงเลขมิเตอร์ก่อน-หลัง จำนวนหน่วย และเรตต่อหน่วย
เก็บประวัติบิล + การคำนวณย้อนหลังไว้เป็นหลักฐาน
❓ คำถามที่พบบ่อย
Q: เก็บ 'ค่าบริการส่วนกลาง' เพิ่มแยกจากค่าน้ำ-ไฟได้ไหม?
ค่าบริการอื่นให้แยกรายการและระบุในสัญญาให้ชัดเจน อย่านำไปบวกซ่อนในเรตค่าน้ำ-ไฟ ซึ่งเป็นส่วนที่กฎหมายควบคุมโดยตรง
Q: ตึกใช้มิเตอร์รวม ไม่มีมิเตอร์แยกห้อง ทำยังไง?
ใช้เรตจริงจากบิล (ยอดบิล ÷ หน่วยรวม) แล้วเก็บตามหน่วยที่แต่ละห้องใช้จากมิเตอร์ย่อย — ถ้ายังไม่มีมิเตอร์ย่อย ควรติดตั้ง เพราะการหารเฉลี่ยแบบไม่มีหลักฐานคือจุดที่ถูกร้องเรียนบ่อยที่สุด
Q: ผู้เช่าร้อง 1166 แล้วเกิดอะไรขึ้น?
เจ้าหน้าที่จะเรียกตรวจสัญญาและหลักฐานการคำนวณตามที่กฎหมายกำหนด — ถ้าคุณมีประวัติบิลและสูตรครบ เรื่องจบเร็ว ถ้าไม่มี นั่นคือปัญหาจริง
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย — อ้างอิงประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (มีผลบังคับใช้ 4 กันยายน 2568)
อ่านต่อในหมวดเดียวกัน