ตั้งค่าเช่าเท่าไหร่ถึงกำไรจริง — ต้นทุนต่อห้องที่เจ้าของ 90% ไม่เคยคิด
อัปเดต กรกฎาคม 2569 · อ่าน 5 นาที · โดยทีม RoomHub
ถามเจ้าของหอว่า "ห้องนี้กำไรเดือนละเท่าไหร่" คำตอบที่ได้บ่อยที่สุดคือตัวเลขค่าเช่า — ซึ่งผิด เพราะระหว่างค่าเช่ากับกำไรจริง มีต้นทุนแฝงซ่อนอยู่เป็นแถว และมันคือเหตุผลว่าทำไมบางตึก "เต็มตลอดแต่เงินไม่เหลือ"
🧾 ต้นทุนต่อห้องที่มักถูกลืม — ดูตัวเลขจริง
สิ่งที่คิด vs ความจริง
กำไรที่เจ้าของคิดว่าได้฿4,000
กำไรสุทธิหลังหักต้นทุนแฝง฿2,750 (69%)
🎯 หลัก 4 ข้อในการตั้งราคาแบบมีข้อมูล
1รู้ต้นทุนสุทธิต่อห้องก่อน — เอารายจ่ายทั้งตึกทั้งปี ÷ 12 ÷ จำนวนห้องที่ปล่อยได้จริง นี่คือ "ราคาต่ำสุดที่ห้ามหลุด"
2เช็คราคาตลาดรัศมี 1-2 กม. — ห้องสภาพใกล้กัน สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้กัน บวก/ลบตามจุดแข็ง (ที่จอดรถ, ใกล้ BTS/มหาลัย, เฟอร์ครบ)
3คิด occupancy เข้าไปในราคา — ตั้งถูกไป เต็มแต่ไม่เหลือ; ตั้งแพงไป ว่าง 3 เดือน = เสียมากกว่าลดราคา 200 บาททั้งปี
4ทบทวนทุกรอบต่อสัญญา — ค่าไฟส่วนกลาง ค่าแรง เงินเฟ้อขึ้นทุกปี แต่ค่าเช่าหลายตึกไม่ขยับมา 5 ปี (ขึ้นกลางสัญญาไม่ได้ — ขึ้นตอนต่อสัญญาพร้อมแจ้งล่วงหน้า)
💡 สัญญาณว่าตั้งราคา 'ถูกเกินไป'
ห้องว่างปุ๊บเต็มภายใน 3 วันทุกครั้ง + มีคนต่อคิวจอง = ตลาดกำลังบอกว่าราคาคุณต่ำกว่ามูลค่าจริง ลองขยับ 5-10% ในสัญญาใหม่ แล้วดูอัตราการเต็ม
❓ คำถามที่พบบ่อย
Q: ขึ้นค่าเช่ากลางสัญญาได้ไหม?
ไม่ได้ — สัญญากำหนดค่าเช่าไว้เท่าไหร่ต้องเก็บเท่านั้นจนครบสัญญา การปรับราคาให้ทำตอนต่อสัญญาใหม่ พร้อมแจ้งผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันเพื่อให้เขาตัดสินใจ
Q: ห้องมีเฟอร์นิเจอร์ ควรคิดราคายังไง?
คิดค่าเสื่อมเฟอร์ฯ เข้าไปในค่าเช่า เช่น ชุดเฟอร์ 30,000 บาท อายุใช้งาน 5 ปี = ต้นทุน 500 บาท/เดือน — ห้องเฟอร์ครบจึงควรแพงกว่าห้องเปล่าอย่างน้อยเท่าต้นทุนนี้บวกกำไร
Q: ลดราคาเพื่อรีบปิดห้องว่าง คุ้มไหม?
คิดเป็นตัวเลข: ห้อง 4,000 ว่าง 1 เดือน = เสีย 4,000 · ลดราคา 200 บาท = เสีย 2,400/ปี — ถ้าการลดช่วยปิดห้องเร็วขึ้นเกิน 3 สัปดาห์ ส่วนใหญ่คุ้ม แต่ระวังผลระยะยาวต่อราคาห้องอื่นในตึก
อ่านต่อในหมวดเดียวกัน