สัญญาเช่าฉบับถูกกฎหมาย 2568 — 7 ข้อที่ต้องมี และ 5 ข้อที่เขียนไปก็โมฆะ
อัปเดต กรกฎาคม 2569 · อ่าน 5 นาที · โดยทีม RoomHub
สัญญาเช่าของหอพักส่วนใหญ่คือไฟล์ Word ที่ก็อปต่อกันมาเกิน 10 ปี — ปัญหาคือกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย (ฉบับล่าสุด พ.ศ. 2568 มีผล 4 ก.ย. 2568) เปลี่ยนไปแล้ว ข้อความหลายข้อในสัญญาเก่า วันนี้กลายเป็นข้อสัญญาที่ไม่มีผลบังคับ และบางข้อพาเจ้าของไปเสี่ยงโทษอาญาโดยไม่รู้ตัว
✅ 7 ข้อที่สัญญาเช่ายุคใหม่ "ต้องมี"
1ชื่อ-ที่อยู่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า พร้อมเลขบัตรประชาชน — ไว้ใช้ตอนต้องบอกกล่าว/ฟ้องร้อง
2รายละเอียดห้องและทรัพย์สินในห้อง — เลขห้อง ชั้น เฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้ พร้อมสภาพ (แนบรูปยิ่งดี ใช้ตัดสินเรื่องหักเงินประกัน)
3ค่าเช่า กำหนดชำระ และช่องทางจ่าย — ระบุวันที่ชัด เช่น "ภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน"
4สูตรคำนวณค่าน้ำ-ค่าไฟ — ข้อบังคับใหม่ของฉบับ 2568 ต้องแสดงวิธีคิดชัดเจน และเรตต้องไม่เกินอัตราการไฟฟ้า/การประปา
5เงินประกันและเงื่อนไขการคืน — รวมค่าเช่าล่วงหน้าแล้วต้องไม่เกิน 3 เดือน และต้องคืนตามเงื่อนไขเมื่อสัญญาสิ้นสุด
6วันเริ่ม-วันสิ้นสุดสัญญา + เงื่อนไขต่ออายุ
7เงื่อนไขการบอกเลิกของทั้งสองฝ่าย — ผู้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกก่อนครบสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้าตามที่กฎหมายกำหนด
🚫 5 ข้อที่ห้ามเขียน (เขียนไปก็ไม่มีผล — แถมเสี่ยงโทษ)
"ค้างค่าเช่าให้ตัดน้ำ-ตัดไฟ/ล็อคห้องได้ทันที" — ขัดกฎหมายควบคุมสัญญา และการลงมือทำจริงเสี่ยงคดีอาญา
"ริบเงินประกันได้ทั้งหมดไม่ว่ากรณีใด" — หักได้เฉพาะความเสียหายจริงที่พิสูจน์ได้
"ผู้ให้เช่าเข้าห้อง/ครอบครองห้องคืนได้ทันทีเมื่อผิดสัญญา" — ต้องผ่านกระบวนการบอกเลิก + ฟ้องขับไล่เท่านั้น
"เก็บเงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้ารวมเกิน 3 เดือน" — เกินเพดานที่กฎหมายกำหนด
"ปรับขึ้นค่าเช่า/ค่าบริการระหว่างสัญญาได้ฝ่ายเดียว" — เปลี่ยนแปลงสาระสำคัญต้องตกลงกันใหม่
⚠️ เซ็นยินยอมแล้วก็ไม่รอด
ข้อสัญญาที่ขัดประกาศควบคุมสัญญา "ถือว่าไม่มีผลทางกฎหมาย" — ต่อให้ผู้เช่าอ่านและเซ็นชื่อกำกับทุกหน้า ผู้เช่าก็ยกขึ้นต่อสู้ได้เสมอ และฝ่าฝืนบางกรณีมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท
🖋️ อย่าลืมเรื่องเล็กที่โดนบ่อย: อากรแสตมป์
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องติดอากรแสตมป์ 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา (เช่น เช่าเดือนละ 4,000 บาท 12 เดือน = 48,000 → อากร 48 บาท) — ถ้าไม่ติด สัญญายังใช้ได้ระหว่างกัน แต่ใช้เป็นพยานหลักฐานในชั้นศาลไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรพร้อมเงินเพิ่ม ซึ่งมักไปรู้ตัวตอนจะฟ้องผู้เช่าพอดี
❓ คำถามที่พบบ่อย
Q: สัญญาเก่าที่เซ็นก่อนกฎหมายใหม่ ต้องทำใหม่ไหม?
ไม่ต้องฉีกทิ้ง — แต่ข้อไหนที่ขัดกฎหมายใหม่จะบังคับใช้ไม่ได้โดยอัตโนมัติ แนะนำให้ปรับแบบฟอร์มสำหรับสัญญาใหม่/ต่ออายุทันที
Q: สัญญาปากเปล่ามีผลไหม?
การเช่าอสังหาฯ ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ จะฟ้องร้องบังคับคดีกันไม่ได้ — เจ้าของคือฝ่ายเสียเปรียบที่สุดเมื่อไม่มีสัญญา
Q: ให้ผู้เช่าจ่ายค่าซ่อมทุกอย่างได้ไหม?
แบ่งตามหลัก: ความเสียหายจากการใช้งานของผู้เช่า = ผู้เช่ารับ, การเสื่อมตามสภาพ/โครงสร้าง = เจ้าของรับ — เขียนเหมาให้ผู้เช่ารับทั้งหมดเสี่ยงเป็นข้อสัญญาไม่เป็นธรรม
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย — อ้างอิงประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฯ พ.ศ. 2568 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
อ่านต่อในหมวดเดียวกัน