วิธีคิด Yield คอนโดปล่อยเช่า — สอนคำนวณ Net Yield และ Cash-on-Cash เองก่อนซื้อ (Yield โฆษณา vs Yield จริง)
อัปเดต ตุลาคม 2569 · อ่าน 6 นาที · โดยทีม RoomHub
ป้ายหน้าโครงการเขียนว่า "การันตีผลตอบแทน 6% นาน 3 ปี" ฟังดูชนะเงินฝากขาด — แต่นักลงทุนที่รอดคือคนที่ถามต่อว่า "6% ของอะไร? หักอะไรแล้วบ้าง? แล้วปีที่ 4 ล่ะ?"
💡 Yield คอนโดคืออะไร
Yield คืออัตราผลตอบแทนต่อปีจากการปล่อยเช่า เทียบกับเงินที่ลงทุนซื้อห้อง — ถ้าลงทุน 2.6 ล้านแล้วเหลือเงินสุทธิ 94,000 บาท/ปี Yield ก็ราว 3.6% การคิด yield จึงต้องตอบให้ได้ก่อนว่า "หารด้วยอะไร" และ "หักอะไรไปแล้วบ้าง" — ตัวเลขเดียวกันคิดคนละแบบได้ผลต่างกันเกือบเท่าตัว
📐 วิธีคิด Yield คอนโด: สูตร 3 ตัวที่ต้องคำนวณเองให้เป็น
1Gross Yield (ตัวเลขที่ป้ายชอบใช้) = ค่าเช่าทั้งปี ÷ ราคาห้อง × 100 — ไม่หักอะไรเลย จึงสวยเสมอ
2Net Yield (ตัวเลขที่ใกล้ความจริง) = (ค่าเช่าปี − ค่าใช้จ่ายทั้งหมด) ÷ (ราคาห้อง + ค่าโอน + ค่าตกแต่ง) × 100
3Cash-on-Cash (ตัวเลขของคนกู้ซื้อ) = เงินสดสุทธิที่เหลือต่อปีหลังหักผ่อน ÷ เงินสดที่ควักจริง (ดาวน์+โอน+แต่ง) × 100
🧮 ไม่อยากคิดเอง?
ใส่ตัวเลขของคุณในเครื่องมือฟรี คำนวณ Yield คอนโดปล่อยเช่า — ได้ Gross Yield, Net Yield, ค่างวด และ Cash-on-Cash ทันที ตัวเลขเริ่มต้นคือตัวอย่างคอนโด 2.5 ล้านด้านล่างนี้ ไม่ต้องสมัคร
🧮 ตัวอย่างจริง: คอนโด 2.5 ล้าน ปล่อย 12,000/เดือน
ตัวเลขเดียวกัน มอง 3 มุม
Gross Yield (ที่ป้ายบอก)5.76%
Net Yield (หักครบ)≈3.6%
Cash-on-Cash ปีแรก (กู้ 90%)อาจติดลบ
🪜 คิด Yield ทีละขั้น (ทำใน Excel ก็ได้)
1รวมค่าเช่าทั้งปี — ค่าเช่าต่อเดือน × 12 (นี่คือ Gross Yield ถ้าหารด้วยราคาห้อง)
2หักรายจ่ายจริงทั้งปี — ห้องว่าง ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า ซ่อมบำรุง ประกัน และภาษี
3หารด้วยเงินลงทุนจริง — ราคาห้อง + ค่าโอน + ค่าตกแต่ง ได้ Net Yield
4ถ้ากู้ซื้อ — หักค่างวดทั้งปีออกจากเงินสุทธิ แล้วหารด้วยเงินสดที่ควักจริง (ดาวน์+โอน+แต่ง) ได้ Cash-on-Cash
🕵️ 4 คำถามที่ต้องถามทุกโครงการที่ "การันตี yield"
1การันตีคิดจากราคาก่อนหรือหลังส่วนลด? (การันตีบนราคาที่บวกไว้แล้ว = คืนเงินคุณเอง)
2ระหว่างการันตี ใครจ่ายส่วนกลาง-ซ่อม-เฟอร์?
3หลังหมดการันตี ห้องแบบเดียวกันในตึกปล่อยได้จริงเท่าไหร่? ขอดูสัญญาเช่าจริง ไม่ใช่ราคาโบรชัวร์
4ตอนนี้มีห้องปล่อยเช่าแข่งกันในตึกกี่ห้อง? (supply ในตึกเดียวกันคือคู่แข่งที่โหดที่สุด)
💡 เกณฑ์คร่าวๆ ไว้เทียบ
Net Yield ควรชนะทางเลือกที่ไม่ต้องเหนื่อย (พันธบัตร/หุ้นกู้เกรดดี) บวกส่วนชดเชยความเหนื่อยอีกอย่างน้อย 1-2% — ถ้า Net ต่ำกว่านั้น แปลว่าคุณกำลังพนันกับ capital gain ล้วนๆ ซึ่งต้องประเมินทำเลเป็นอีกโจทย์
📚 อ่านต่อ
เครื่องมือคำนวณ Yield คอนโดฟรี — ใส่ตัวเลขของคุณแล้วดู Net Yield และ Cash-on-Cash ทันที
Cash Flow ผ่อนคอนโดปล่อยเช่า — ค่าเช่าครอบค่างวดไหม ติดลบตอนไหน
ภาษีปล่อยเช่าคอนโด 2569 — ภาษีที่ต้องหักออกจาก Net Yield
ปล่อยเช่าต่างชาติ เอกสารครบเซ็ต — ตลาด expat จ่ายดีกว่าแต่เอกสารต้องแน่น
❓ คำถามที่พบบ่อย
Q: Gross Yield กับ Net Yield ต่างกันยังไง?
Gross Yield หารค่าเช่าทั้งปีด้วยราคาห้องโดยไม่หักอะไรเลย ส่วน Net Yield หักห้องว่าง ค่าส่วนกลาง นายหน้า ซ่อมบำรุง และภาษีก่อน แล้วหารด้วยเงินลงทุนจริง (รวมค่าโอนและค่าตกแต่ง) — Net Yield จึงต่ำกว่า Gross เสมอ และเป็นตัวที่ใกล้เงินที่ได้เข้ากระเป๋าจริง
Q: คิด Yield คอนโดกรุงเทพ ต่างจากต่างจังหวัดไหม?
สูตรเดียวกันทุกที่ ต่างกันที่ตัวแปร — ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร ค่าเช่าจริงของห้องแบบเดียวกันในตึกเดียวกัน และอัตราห้องว่าง ควรใช้ราคาเช่าจากสัญญาจริงในตึก ไม่ใช่ราคาประกาศ แล้วใส่ตัวเลขของห้องคุณในเครื่องมือคำนวณด้านบน
Q: Yield เท่าไหร่ถึงเรียกว่าดีในไทยตอนนี้?
คอนโดกรุงเทพชั้นดี Net Yield มักอยู่ 3-5% — ได้ 5%+ แบบสุทธิจริงถือว่าเก่งมาก ตัวเลข Gross 7-8% ที่เห็นตามโฆษณา พอหักครบมักเหลือไม่ถึงครึ่ง
Q: ต้องคิด Capital Gain รวมเข้าไปไหม?
แยกคิด — Yield คือกระแสเงินสดระหว่างถือ ส่วนกำไรตอนขายเป็นการพนันกับทำเลและตลาด ณ วันขาย การลงทุนที่ดีควรยืนได้ด้วย yield โดยไม่ต้องภาวนาให้ราคาขึ้น
Q: มีเครื่องมือคำนวณ Yield คอนโดฟรีไหม?
มี — เครื่องมือคำนวณ Yield คอนโด ใส่ราคาซื้อ ค่าเช่า ค่าส่วนกลาง ห้องว่าง และเงินกู้ แล้วดู Gross Yield, Net Yield, ค่างวด กระแสเงินสดรายเดือน และ Cash-on-Cash ได้ทันที คำนวณในเบราว์เซอร์ ไม่ต้องสมัครและไม่เก็บตัวเลขที่กรอก
Q: ซื้อเงินสดกับกู้ อันไหน yield ดีกว่า?
Net Yield เท่ากัน แต่ Cash-on-Cash ต่างกันมาก — การกู้คือ leverage: ถ้าค่าเช่าสุทธิสูงกว่าดอกเบี้ยจ่าย CoC จะสูงกว่าซื้อสด แต่ถ้าต่ำกว่า จะติดลบเร็วกว่าเช่นกัน (อ่านต่อบทความ Cash Flow ผ่อนคอนโดปล่อยเช่า)
อ่านต่อในหมวดเดียวกัน