🏛️ ภาษีนักลงทุนปล่อยเช่าคอนโดเสียภาษีอะไรบ้าง 2569 — ภาษีเงินได้ + ภาษีที่ดิน ฉบับเข้าใจง่าย
อัปเดต กรกฎาคม 2569 · อ่าน 6 นาที · โดยทีม RoomHub
ปล่อยเช่าคอนโดได้เดือนละ 15,000 บาท สิ้นปีต้องเสียภาษีเท่าไหร่? คำตอบของคนส่วนใหญ่คือ "ไม่รู้ ไม่เคยยื่น" — ซึ่งเสี่ยงกว่าที่คิด เพราะรายได้ค่าเช่ามีร่องรอยเสมอ (สลิปโอนทุกเดือน, ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้เช่าบริษัท) ข่าวดีคือภาษีค่าเช่าไม่ได้เยอะอย่างที่กลัว ถ้าเข้าใจโครงสร้าง
💡 ภาษีที่เกี่ยวข้องมี 2 ก้อนหลัก
🧾① ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดายื่น ภ.ง.ด.94 + ภ.ง.ด.90
ค่าเช่าเป็นเงินได้ประเภท 40(5) — เลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% หรือหักตามจริง แล้วคำนวณตามขั้นบันไดภาษีปกติ · ยื่นครึ่งปี (ก.ค.–ก.ย.) และปลายปี (ม.ค.–มี.ค.)
🏠② ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจ่าย อปท. ราวเดือน เม.ย. ทุกปี
ปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัยรายเดือน = อัตราที่อยู่อาศัย (เริ่ม 0.02%) · แต่ถ้าปล่อยรายวันแบบโรงแรม = อัตราการใช้ประโยชน์อื่น (เริ่ม 0.3%) แพงกว่ากันราว 15 เท่า
⚠️ ผู้เช่าเป็นบริษัท = โดนหัก ณ ที่จ่าย 5%
นิติบุคคลที่เช่าห้องคุณต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่าทุกงวดและนำส่งสรรพากร — แปลว่าสรรพากรรู้อยู่แล้วว่าคุณมีรายได้ค่าเช่า อย่าลืมยื่นและใช้เครดิตภาษีนี้หักตอนคำนวณปลายปี (หลายคนได้เงินคืนด้วยซ้ำ)
🧮 ตัวอย่างคำนวณจริง: เช่า 15,000/เดือน
กรณีไม่มีรายได้อื่น (ปล่อยเช่าอย่างเดียว)
รายได้ค่าเช่าทั้งปี · 15,000 × 12180,000
หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% · ไม่ต้องมีบิลค่าใช้จ่าย-54,000
หักลดหย่อนส่วนตัว-60,000
เงินได้สุทธิ66,000
ภาษีที่ต้องจ่าย฿0 (สุทธิไม่ถึง 150,000 ได้ยกเว้น)
แต่ถ้าคุณมีเงินเดือนประจำอยู่แล้ว ค่าเช่าจะไปกองรวมกับฐานเดิม — เช่น ฐานภาษีเดิมอยู่ขั้น 20% ค่าเช่าสุทธิหลังหักเหมา 126,000 บาท จะเสียเพิ่มราว 25,200 บาท/ปี (คิดง่ายๆ: ค่าเช่าสุทธิ × อัตราขั้นสูงสุดของคุณ)
🤔 หักเหมา 30% vs หักตามจริง เลือกอะไร?
เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย (ค่าเช่าปีละ 180,000)
หักเหมา 30% — ง่าย ไม่ต้องมีเอกสารเหลือ 126,000
หักตามจริง — ถ้าปีนั้นซ่อมใหญ่/ดอกเบี้ยสูงอาจเหลือน้อยกว่า
ปีปกติหักเหมา 30% แทบชนะเสมอเพราะง่ายและไม่ต้องเก็บบิล — หักตามจริงคุ้มเฉพาะปีที่ค่าใช้จ่ายจริงสูงกว่า 30% ของค่าเช่า (ปีรีโนเวท, เปลี่ยนแอร์/เฟอร์ยกชุด) และต้องมีเอกสารครบทุกรายการ
✅ เช็คลิสต์ภาษีคนปล่อยเช่า
เก็บหลักฐานรายรับทุกเดือน (สลิปโอน + ใบเสร็จ) แยกบัญชีรับค่าเช่าถ้าทำได้ ยื่น ภ.ง.ด.94 (ครึ่งปี) และ ภ.ง.ด.90 (ปลายปี) ทุกปีที่มีรายได้ค่าเช่า ผู้เช่าบริษัท: ขอหนังสือรับรองหัก ณ ที่จ่าย 5% มาเครดิตภาษี อย่าลืมอากรแสตมป์สัญญาเช่า 0.1% ของค่าเช่าตลอดสัญญา จ่ายภาษีที่ดินฯ ตามใบแจ้งของเขต/เทศบาล (อัตราที่อยู่อาศัยสำหรับเช่ารายเดือน) รายรับทุกบาทมีหลักฐาน — ยื่นภาษีจบใน 10 นาที
✓ บันทึกค่าเช่ารับจริงทุกเดือน สลิปแนบทุกงวด
✓ สรุปรายรับ-รายจ่ายรายปี Export Excel ยื่นภาษี/ส่งนักบัญชีทันที
✓ หลายห้อง หลายตึก เห็นแยกต่อห้องชัดเจน
✓ ประวัติย้อนหลังครบ กรณีสรรพากรขอตรวจ
แพ็กเกจนักลงทุนคอนโด เริ่มฟรีห้องแรก
❓ คำถามที่พบบ่อย
Q: ไม่ยื่นเลย สรรพากรจะรู้ได้ยังไง?
จากภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้เช่านิติบุคคล, ธุรกรรมเงินเข้าบัญชีสม่ำเสมอ (สถาบันการเงินรายงานธุรกรรมตามเกณฑ์), และการสอบยันเมื่อผู้เช่าเอาค่าเช่าไปหักรายจ่าย — โดนย้อนหลังมีทั้งเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ยื่นให้ถูกตั้งแต่แรกถูกกว่ามาก
Q: มีคอนโดปล่อยเช่า 3 ห้อง คิดแยกหรือรวม?
รวมเป็นเงินได้ 40(5) ก้อนเดียวกันในการยื่น — แต่ควรทำบัญชีแยกต่อห้องไว้เสมอ เพื่อรู้ว่าห้องไหนกำไร/ขาดทุนจริง และง่ายเวลาเลือกหักตามจริง
Q: ตั้งบริษัทมาถือคอนโดปล่อยเช่า ดีกว่าไหม?
มีทั้งข้อดี (หักค่าใช้จ่าย/ค่าเสื่อมได้จริง, อัตราภาษีนิติบุคคล) และต้นทุน (ทำบัญชี ผู้สอบบัญชี ภาษีตอนขายต่อ) — คุ้มเมื่อพอร์ตใหญ่ระดับหลายสิบล้านขึ้นไป ห้องเดียวสองห้องยื่นบุคคลธรรมดาง่ายกว่า ปรึกษานักบัญชีก่อนตัดสินใจ
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางภาษี — อัตราและเกณฑ์อาจเปลี่ยนตามกฎหมายประจำปี ตรวจสอบกับกรมสรรพากร/นักบัญชีของคุณ