📚 สารบัญคู่มือ
📘 คู่มือเริ่มต้นแบบสั้น — ทีละขั้น มีคลิปทุกขั้น →

🗺️ เริ่มต้นที่นี่ — ภาพรวม + ขั้นตอนแรก

หน้านี้คือแผนที่รวมของ RoomHub เวอร์ชันคอนโด — เห็นก่อนว่าฟังก์ชันแต่ละตัวเชื่อมโยงกันยังไง แล้วค่อยเดินตามลำดับ 11 ขั้นด้านล่างตั้งแต่สมัคร workspace จนออกบิลใบแรก + รับเงิน + ทำใบสรุปให้เจ้าของ + เตรียมตัวเลขภาษี (RoomHub คำนวณและทำแพ็กข้อมูลให้ — ไม่ได้ยื่นภาษีแทนคุณ). แพ็ก Free ดู ROI ได้ 1 ห้อง · Investor ฿190 (20 ห้อง) เริ่มออกบิล ภาษี และ LINE · Master ฿690 (50 ห้อง) เพิ่มใบสรุปเจ้าของ.

🗺️ แผนที่ระบบทั้งหมด — 4 โซน เชื่อมถึงกัน
🟢 ตั้งค่าครั้งเดียว ทำรอบเดียวตอนเริ่มระบบ 1️⃣ สมัคร Workspace เลือกประเภท "นักลงทุนคอนโด" Free: ROI 1 ห้อง · ไม่ผูกบัตร 2️⃣ ตั้งค่าตึก 🏗 เพิ่มโครงการ (หลายตึกได้) เพิ่มห้อง + ค่าเช่าตั้งต้น 🔗 เชื่อมต่อ: LINE OA · Google 🧑‍🤝‍🧑 ทีม: ผู้ใช้ · สิทธิ์ · พนักงาน 3️⃣ โครงสร้างเจ้าของ 🏛️ ★ จุดเด่น • ผู้ถือกรรมสิทธิ์ (Titleholder) — บังคับ ≥ 1 คน • ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (สย.) — โยกรายได้/ภาษีให้ลูก·คู่สมรส • เจ้าของร่วม (Co-owner) — ระบุส่วนแบ่ง % • แนบหนังสือจดสิทธิเก็บกิน (PDF/JPG) 4️⃣ การลงทุน (ROI) 💰 • ราคาซื้อ + เงินดาวน์ + เงินกู้ + ดอกเบี้ย • คำนวณค่างวดผ่อน/เดือนอัตโนมัติ • Gross Yield % · Cash-on-Cash % • ค่าใช้จ่ายประจำ (ส่วนกลาง ฯลฯ) ต่อห้อง 🔄 งานประจำเดือน วนทุกเดือน · ระบบเชื่อมให้เอง 🏘 พอร์ตลงทุน — หน้าแรกศูนย์กลางทุกห้อง KPI 6 ตัว (ลงทุนรวม · ค่าเช่า · กระแสเงินสด · Yield) + การ์ดรายห้อง + เตือนสัญญาใกล้หมด + กดห้อง = เปิดแผงห้อง → ตั้งค่า 3️⃣ 4️⃣ 5️⃣ ผู้เช่า 👥 • แจ้งเข้า / แจ้งออก รายเดือน • ประวัติผู้เข้าพัก (CRM = Master) • เตรียมข้อมูล TM30 (ต่างชาติ) • เตือนสัญญาหมด ≤30/≤60 วัน 6️⃣ ออกบิลค่าเช่า 🧾 • ค่าเช่า default จากห้อง + รายการเพิ่ม • ผู้เช่านิติบุคคล → หัก WHT 5% • พิมพ์ใบแจ้งหนี้ / ใบเสร็จ / 50 ทวิ • ส่ง PDF หรือ LINE OA ให้ผู้เช่า 7️⃣ รับชำระ 💳 • สลิปโอน · AI = ส่วนเสริม • ค่าบริหาร % (ตั้งใน Master) • ได้ยอดสุทธิถึงเจ้าของ • หน้ารวมสลิปย้อนหลัง 8️⃣ ค่าน้ำไฟ ⚡💧 • บิลไฟ MEA + ใบเสร็จน้ำ • ดึงบิลไฟจาก Gmail วันละครั้ง • คอนโดไม่ต้องจดมิเตอร์เอง 9️⃣ งานซ่อม 🔧 • บันทึกงานซ่อม + ค่าใช้จ่ายต่อห้อง • ผู้เช่าแจ้งเองผ่าน LINE ได้ • ตั้ง billable → หักจากเจ้าของ 🔟 ใบสรุปเจ้าของ (Owner Statement) · แพ็ก Master 📤 เก็บได้จริง − ค่าบริหาร − ค่าใช้จ่าย − ค่างวด − WHT = ยอดโอนสุทธิ · ★ ห้องมี สย. → เงินไปผู้ทรงสิทธิเก็บกิน แอดมินกดส่งให้เจ้าของอนุมัติ ✅ ใน LINE ได้ (ดูผังเมนู LINE ด้านล่าง) · แพ็ก Master 📅 สรุปภาษีรายปี ปีละครั้ง · ดึงข้อมูลทั้งปีให้เอง 11. ภาษีเงินได้ PIT ภ.ง.ด. 90/94 🧮 • โหลดค่าเช่า + WHT ทั้งปีจากบิลที่รับเงินแล้ว • ค่าลดหย่อน 12+ ประเภท + ขั้นบันไดภาษี 8 ขั้น • WHT ที่ถูกหัก = เครดิต → บางเคสได้เงินคืน • ★ Tab เทียบก่อน/หลังโอน สย. — เห็นเงินประหยัด/ปี 12. ภาษีที่ดิน LBT 🏞️ • ขึ้นทะเบียนแปลง 1 ครั้ง ผูกกับห้อง • สแกนใบประเมิน ภ.ด.ส. (AI = ส่วนเสริม) • บันทึกจ่าย + ใบเสร็จ + เตือนเกินกำหนด • รายงาน CSV ส่งนักบัญชี
💚 เมนูใน LINE (Rich Menu) สร้างชุดเมนูจากปุ่มเดียวในหน้า 'เกี่ยวกับ LINE' 📱 เมนูผู้เช่า (3 ปุ่ม) ผู้เช่าสแกน QR ผูกห้องครั้งเดียว → เมนูขึ้นเองใน LINE 1. ส่งสลิปค่าเช่า เปิดหน้า LIFF แนบสลิป + กรอกยอดที่โอนเอง เทียบยอดกับบิลให้ → เข้าคิวรอแอดมินที่ช่อง 7️⃣ รับชำระ 2. แจ้งซ่อม เปิดหน้า LIFF เลือกอาการ + แนบรูป — งานเข้าระบบ ช่อง 9️⃣ งานซ่อม ทันที ไม่ต้องโทรตาม 3. สัญญา & กฎ ถามในแชท ได้การ์ดสรุปสัญญาเช่าของตัวเอง วันเริ่ม-สิ้นสุด · ค่าเช่า · เงินประกัน · กฎที่พัก 👑 เมนูเจ้าของห้อง (6 ปุ่ม) เจ้าของ/ผู้ทรง สย. สแกน QR ผูกตัวครั้งเดียว 1. พอร์ตของฉัน สถานะทุกห้องในการ์ดเดียว — แตะเลขห้องดูรายห้อง ทุกการ์ดมีปุ่ม "หน้าเต็ม" เปิดพอร์ทัลเจ้าของ 2. ห้องค้างชำระ เช็คห้องไหนยังไม่จ่าย + ยอดค้าง ในแชททันที 3. ใบสรุปเจ้าของ ดูยอดโอนสุทธิงวดล่าสุด (จากช่อง 🔟) ปุ่ม ✅ อนุมัติ / ❌ ปฏิเสธ อยู่ในข้อความที่แอดมินส่ง 4. ห้องใกล้หมดสัญญา ลิสต์ห้องที่สัญญาจะหมด — วางแผนต่อสัญญาทัน 5. งานซ่อมค้าง · 6. เอกสารของฉัน งานซ่อมที่ผู้เช่าแจ้ง — กด ✅ ปิดงานในแชท เอกสาร: เปิด LIFF ดูสัญญาเช่า · โฉนด · สิทธิเก็บกิน (ข้อ 3️⃣) ＊ เมนูเจ้าของตอบเป็นการ์ดในแชท — เจ้าของหลายห้อง เห็นรวมทุกห้องในการ์ดเดียว แตะเลขห้องดูรายห้อง ⛓ ข้อมูลวิ่งเข้าระบบเดียวกันหมด • สลิปผู้เช่า → 7️⃣ รับชำระ (แอดมินกดรับ) • แจ้งซ่อมผู้เช่า → 9️⃣ งานซ่อม (เปิดสวิตช์แจ้งเตือนก่อน) • ใบสรุป 🔟 → แอดมินกดส่ง → เจ้าของอนุมัติใน LINE คุณจัดการในแอป — ผู้เช่ากับเจ้าของห้องใช้ผ่าน LINE โดยไม่ต้อง login เว็บเลย
อ่านจากบนลงล่าง: 🟢 ตั้งค่าครั้งเดียว (ข้อ 1-4) → 🔄 งานประจำเดือนวนผ่าน 'พอร์ตลงทุน' หน้าแรก (ข้อ 5-10) → 📅 ภาษีรายปีดึงข้อมูลทั้งปีให้เอง (ข้อ 11-12) → 💚 ผู้เช่ากับเจ้าของห้องใช้ผ่านเมนู LINE (แพ็ก Investor ขึ้นไป) โดยไม่ต้อง login เว็บ — สลิปและงานซ่อมที่ส่งจาก LINE วิ่งเข้าช่อง 7️⃣ และ 9️⃣ ระบบเดียวกัน
ทำอะไรได้บ้าง
  • 🟢 โซนตั้งค่าครั้งเดียว — สมัคร → ตึก & ห้องพัก → โครงสร้างเจ้าของ (สย.) + การลงทุน (ROI) + เชื่อมต่อ LINE/Google + ทีมงาน
  • 🔄 โซนงานประจำเดือน — 'พอร์ตลงทุน' เป็นหน้าแรกศูนย์กลาง: ผู้เช่า/เตรียมข้อมูล TM30 → ออกบิลค่าเช่า + WHT → รับชำระ (ผู้เช่าส่งสลิปทาง LINE ได้ · AI อ่านสลิปอัตโนมัติต้องมีส่วนเสริม AI เริ่ม ฿99/เดือน) + ค่าไฟ MEA จาก Gmail (วันละครั้ง) + งานซ่อม → ใบสรุปเจ้าของ (Master)
  • 📅 โซนภาษีรายปี — จำลอง PIT ภ.ง.ด. 90/94 (โหลดค่าเช่า + WHT ทั้งปีจากบิลที่รับเงินแล้ว) + ภาษีที่ดิน LBT (สแกนใบประเมิน ภ.ด.ส. ด้วย AI = ส่วนเสริม AI) — เป็นตัวช่วยคำนวณ/เตรียมข้อมูล ไม่ใช่การยื่นภาษี
  • 💚 โซน LINE (แพ็ก Investor ขึ้นไป) — เมนูผู้เช่า 3 ปุ่ม (ส่งสลิป · แจ้งซ่อม · สัญญา&กฎ) + เมนูเจ้าของ 6 ปุ่ม (พอร์ต · ค้างชำระ · ใบสรุป · ใกล้หมดสัญญา · งานซ่อมค้าง · เอกสาร) · เจ้าของกด ✅ อนุมัติใบสรุปได้ในข้อความที่แอดมินส่งให้
  • ★ สย. (สิทธิเก็บกิน) = ฟีเจอร์เด่น — บันทึกว่าใครรับค่าเช่า (เช่น ลูก/คู่สมรส) แล้วลองเทียบภาษีก่อน/หลังที่ 'จำลองภาษี' (ตัวเลขขึ้นกับรายได้ของแต่ละคน ไม่ใช่คำแนะนำภาษี)
  • ทุกฟังก์ชันเชื่อมกันผ่าน room_id — บันทึกครั้งเดียว ไหลถึงบิล ใบสรุป และภาษีเองหมด
📋 ขั้นตอนทีละขั้น
1
1. สมัคร workspace แบบ 'นักลงทุนคอนโด'
roomhubapp.com/signup → เลือกประเภทกิจการ 'นักลงทุนคอนโด' — ระบบสร้าง workspace พร้อมเมนูคอนโด (พอร์ตลงทุน · แดชบอร์ด ROI · บิลค่าเช่า · ใบสรุปเจ้าของ · จำลองภาษี · ภาษีที่ดิน). แพ็ก Free ไม่ต้องผูกบัตร ดู ROI ได้ 1 ห้อง · เมนูบิล/ภาษี/LINE เริ่มที่ Investor ฿190 (20 ห้อง) · ใบสรุปเจ้าของที่ Master ฿690 (50 ห้อง)
2
2. เพิ่มโครงการแรก (Building) — ชื่อ + ที่อยู่ + เขต
เมนู 'ตึก & ห้องพัก' → '+ เพิ่มตึกใหม่' → ทำตาม wizard 5 ขั้น (ตึกและที่ตั้ง · ห้องพัก · ผู้รับผิดชอบ · เอกสาร · สรุป) — กรอกชื่อโครงการ (เช่น 'คอนโดสุขใจ') + ที่อยู่ + จังหวัด + ปักหมุดแผนที่ได้. ตึกแรกทำตามภารกิจตั้งต้นบนหน้า 'ภาพรวม' ก็ได้. เพิ่มได้หลายโครงการทุกแพ็ก — 'พอร์ตลงทุน' จัดกลุ่มตามโครงการให้เอง
3
3. เพิ่มห้องเข้าโครงการ — เลขห้อง + ค่าเช่าตั้งต้น
เมนู 'ตึก & ห้องพัก' → กลุ่ม 'ห้องพัก' → แท็บ 'ผังตึก' → '+ เพิ่มห้อง' → กรอกเลขเริ่มต้น + จำนวน + ค่าเช่าตั้งต้น. ค่านี้เป็นค่าเริ่มต้นตอนออกบิลรายเดือน (แก้ต่อบิลได้). ห้องยังไม่ต้องมีผู้เช่า/สัญญา ณ ขั้นนี้ · จำนวนห้องรวมต้องไม่เกินของแพ็ก (Free 1 · Investor 20 · Master 50)
4
4. ระบุเจ้าของห้อง → โครงสร้างเจ้าของ
'พอร์ตลงทุน' → คลิกการ์ดห้อง → กดปุ่ม '🏛️ เจ้าของ' ในแผงด้านขวา (หรือแตะแถบเหลือง 'ยังไม่ได้ใส่เจ้าของ N ห้อง'). กด '+ ผู้ถือกรรมสิทธิ์' ก่อน (ชื่อ + เลขบัตร + ธนาคาร/เลขบัญชี). ถ้าจดสิทธิเก็บกิน → '+ ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน' + สำนักงานที่ดิน + เลขทะเบียนสิทธิ + วันจด + วันหมดสิทธิ (หรือติ๊ก 'ตลอดชีพ') + แนบหนังสือจดสิทธิเก็บกิน (PDF/JPG). มีเจ้าของร่วม → '+ เจ้าของร่วม' (ส่วนแบ่งรวมควรเท่ากับ 100%)
5
5. ตั้งค่าการลงทุน (Investment) — ราคาซื้อ + เงินดาวน์ + เงินกู้
แดชบอร์ด ROI → แตะห้อง → แท็บ '💰 การลงทุน' → การ์ด 'ข้อมูลการลงทุน': ราคาซื้อ · เงินดาวน์ · ยอดกู้ · ดอกเบี้ย/ปี (%) · ระยะเวลาผ่อน · วันเริ่มผ่อน · ค่าเช่า/เดือน. ระบบสรุปการผ่อนให้ (ค่างวด · ดอกเบี้ยรวม · วันผ่อนหมด) + ตัววัดการลงทุน (LTV · Yield ขั้นต้น/สุทธิ · DSCR · Cash-on-Cash · คืนทุน). ค่าใช้จ่ายประจำ (ค่าส่วนกลาง/ภาษีที่ดินฯ) เพิ่มที่การ์ด 'ค่าใช้จ่ายประจำ' แล้วกด 'บันทึก'
6
6. (Optional) เพิ่มผู้เช่าปัจจุบัน — เมนู 'แจ้งเข้า'
ถ้ามีผู้เช่าอยู่แล้ว → เมนู 'แจ้งเข้า' (แพ็ก Investor ขึ้นไป) → เลือกห้อง → กรอกชื่อผู้เช่า + วันเริ่ม/สิ้นสุดสัญญา + ค่าเช่า + ประกัน. ระบบสร้างบิลค่าเช่างวดที่เข้าอยู่ให้เลย (เฉพาะค่าเช่า) — ต้องเพิ่มรายการหรือหัก WHT ให้กด ✏️ แก้ไขบิล. 'พอร์ตลงทุน' จะแสดงชื่อ + สัญญา + แถบ 'สัญญาเช่าใกล้หมดอายุ' (🟡 ≤30 วัน · 🟠 31-60 วัน)
7
7. ออกบิลค่าเช่ารายเดือน — เมนู 'บิลค่าเช่า'
เมนู 'บิลค่าเช่า' → เลือกเดือน → wizard 3 ขั้น: ① เลือกห้อง ② ตรวจยอด (ชื่อผู้เช่า · ค่าเช่า · '+ เพิ่มรายการ (ส่วนกลาง / จอดรถ / อื่นๆ)') ③ '✓ ออกบิล N ห้อง'. ★ ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัท → ติ๊ก 'ผู้เช่าเป็นนิติบุคคล (หัก ณ ที่จ่าย 5%)' ของห้องนั้นที่ขั้น ② — ระบบหัก 5% จากค่าเช่าล้วน ⚠️ ต้องติ๊กใหม่ทุกเดือนที่ออกบิลด้วย wizard (ระบบยังไม่จำค่าจากเดือนก่อน)
8
8. รับชำระ — ยอดที่รับ, ใบเสร็จ, ค่าบริหาร, WHT
หลังผู้เช่าโอน → เมนู 'บิลค่าเช่า' → กด '✓ รับชำระ' ที่บิลนั้น (หรือที่แถบ '📎 สลิปที่ผู้เช่าส่งมา') → กรอกยอดที่รับจริง (รับบางส่วนได้ สะสมจนครบ). ครบยอดแล้วระบบออกเลขใบเสร็จและบันทึกวันที่รับเป็นวันนี้ · ถ้าตั้งค่าบริหาร % ไว้ (Master) ระบบคิดจากค่าเช่าล้วน และยอดโอนเจ้าของ = ยอดบิล − ค่าบริหาร − WHT. WHT ที่หักไว้ถูกใช้เป็นเครดิตเมื่อกดชื่อผู้มีเงินได้ในหน้า 'จำลองภาษี'
9
9. ดูใบสรุปเจ้าของ — ผู้รับเงินตามสิทธิเก็บกิน (Master)
เมนู 'ใบสรุปเจ้าของ' (แพ็ก Master) → เลือกเดือน → การ์ดแยกตามเจ้าของ. ★ ห้องที่มีผู้ทรงสิทธิเก็บกินที่ยังมีผลในเดือนนั้น → ยอดไปที่ผู้ทรงสิทธิ ไม่ใช่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ · ไม่มี → ผู้ถือกรรมสิทธิ์คนแรก. ใบสรุปรายเดือนออกให้ 1 ผู้รับต่อห้อง (การแบ่งตามส่วนแบ่งเจ้าของร่วมอยู่ในแพ็กภาษีรายปี). สูตร: ค่าเช่าที่เก็บได้จริง − ค่าบริหาร − ค่าใช้จ่าย − ค่างวดธนาคาร − WHT = ยอดโอนเจ้าของ · นับเฉพาะบิลที่รับเงินแล้ว
10
10. (Optional) ส่งใบสรุปให้เจ้าของอนุมัติผ่าน LINE
ตั้งค่า LINE OA ที่เมนู 'ตั้งค่าการเชื่อมต่อ' (หัวข้อ LINE Official Account) → เมนู 'เกี่ยวกับ LINE' → '🏠 ผูก LINE เจ้าของ' ให้เจ้าของสแกน QR → กลับมาที่ 'ใบสรุปเจ้าของ' กด '📤 ส่งใบสรุปให้เจ้าของ' (หรือ '📤 ส่งใบสรุปทั้งหมด') — เจ้าของได้ข้อความมีปุ่ม ✅ อนุมัติ / ❌ ปฏิเสธ และสถานะบนการ์ดเปลี่ยนตามที่เจ้าของกด. ระบบไม่ส่งใบสรุปเองทุกเดือน แอดมินต้องกดส่ง
11
11. เตรียมภาษีปลายปี — จำลอง PIT (ภ.ง.ด. 90/94) + ภาษีที่ดิน (LBT)
★ จำลอง PIT: เมนู 'จำลองภาษี' → แถบ '💡 โหลดข้อมูลจากบิลจริง' คลิกชื่อผู้มีเงินได้ → ค่าเช่า + WHT ของปีนั้น (นับเฉพาะบิลที่รับเงินแล้ว) เข้าให้ → กรอกลดหย่อน → ฝั่งขวาแสดงภาษีที่คำนวณได้ พร้อม 'ต้องชำระเพิ่ม' หรือ 'ขอคืนภาษี' (คำนวณใหม่ทุกครั้งที่แก้ตัวเลข). แท็บ '2 · เทียบก่อน/หลังโยกสิทธิเก็บกิน' ดูส่วนต่างภาษีต่อปี. ★ ภาษีที่ดิน: เมนู 'ภาษีที่ดิน' → '＋ ขึ้นทะเบียนแปลง' (ผูกกับห้องได้) → เมื่อได้ใบประเมิน ภ.ด.ส. จาก อปท. กด '📷 สแกนใบประเมิน (AI)' (ต้องมีส่วนเสริม AI) หรือกรอกเอง → '💸 บันทึกการจ่าย' → แท็บ 'รายงาน' ส่งออก Excel/CSV ให้บัญชี. ทั้งหมดเป็นตัวช่วยคำนวณ/เตรียมข้อมูล — ตัวเลขยื่นจริงให้ผู้สอบบัญชีหรือกรมสรรพากรยืนยัน
💡 Tips
  • ★ ขั้น 1-5 ตั้งค่าครั้งเดียว (เว้นแต่เพิ่มห้อง/โครงการใหม่) · ขั้น 7-10 ทำทุกเดือน · ขั้น 11 ทำปีละครั้ง · บนหน้า 'ภาพรวม' มีการ์ด '🚀 ภารกิจตั้งต้นโหมดคอนโด' เช็กความคืบหน้าให้ (ซ่อนได้ และเรียกกลับด้วยชิป 'ทำต่อ')
  • ★ อยากรู้ว่าโยกสิทธิเก็บกินให้ลูกคุ้มไหม — ลองกรอกรายได้ของแต่ละคนที่แท็บเทียบใน 'จำลองภาษี' (ขั้น 11) ก่อนตัดสินใจจดสิทธิจริง. การจดสิทธิเก็บกินทำที่สำนักงานที่ดิน ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ — RoomHub ไม่ใช่ที่ปรึกษาภาษี
  • ยังไม่มีผู้เช่าจริง? ข้ามขั้น 6 ได้ — แต่ห้องว่างจะไม่ถูกเลือกออกบิลให้เอง (ต้องแตะเลือกและติ๊กยืนยัน) และบิลทดลองจะปนในใบสรุป/ภาษี ถ้าลองระบบแล้วให้กด ✕ ยกเลิกบิลทดลองทิ้ง
  • บิลรายเดือน + WHT + ใบสรุป + PIT — ทั้ง 4 ตัวใช้ข้อมูลชุดเดียวกัน (ผู้เช่า+ค่าเช่า+WHT บันทึกครั้งเดียว) ไม่ต้องกรอกซ้ำ
เลือกวิธีใส่โครงการและห้องคอนโด — 5 ทาง เทียบกัน →
พร้อมลองใช้งานจริงหรือยัง?
ขอรหัสเชิญทาง LINE @roomhub · ไม่ต้องผูกบัตรเครดิต
ขอรหัสเชิญ / สมัครใช้งาน →
← กลับหน้าแรกบทความวิธีเริ่มใช้