📄 ใบอนุญาต & เอกสารเปิดเกสต์เฮ้าส์-โรงแรมเล็ก ต้องมีเอกสารอะไรบ้าง — ใบอนุญาต + ร.ร.3 + ตม.30 จบในหน้าเดียว
อัปเดต กรกฎาคม 2569 · อ่าน 5 นาที · โดยทีม RoomHub
อยากเปิดเกสต์เฮ้าส์ โฮมสเตย์ หรือโรงแรมเล็กสักที่ คำถามแรกที่ควรตอบให้ได้คือ "ที่พักเราต้องขอใบอนุญาตโรงแรม หรือแค่แจ้ง?" — เพราะเส้นแบ่งนี้กำหนดเอกสารทั้งหมดที่เหลือ
🛤️ ทางแยกแรก: ขนาดที่พักของคุณ
✅ เกณฑ์ใหม่ตามกฎกระทรวงปี 2566 (มีผล 30 ต.ค. 2566)
ที่พักที่มีห้องพักรวมกันไม่เกิน 8 ห้อง และรับผู้พักรวมไม่เกิน 30 คน ถือเป็น "สถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม" — ไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม แค่แจ้งต่อนายทะเบียน (อำเภอ/สำนักงานเขต) แล้วรับหนังสือรับแจ้งมาแสดง · เกณฑ์เดิมเคยอยู่ที่ 4 ห้อง 20 คน — ขยายขึ้นเพื่อช่วยที่พักเล็กเข้าระบบถูกกฎหมายง่ายขึ้น
เกิน 8 ห้อง/30 คน = เป็น "โรงแรม" ตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมซึ่งพ่วงเรื่องอาคาร (การขออนุญาตใช้อาคารเป็นโรงแรม ทางหนีไฟ ฯลฯ) — ขั้นนี้ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ/ท้องถิ่นก่อนลงทุนตกแต่ง
📚 เอกสารครบเซ็ตที่ต้องมี (ทั้งสองแบบ)
🏛️หนังสือรับแจ้ง หรือ ใบอนุญาตโรงแรมก่อนเปิดรับแขก
≤8 ห้อง/30 คน = แจ้งนายทะเบียน · เกินนั้น = ขอใบอนุญาตโรงแรม ต่ออายุตามรอบ
📇บัตรทะเบียนผู้พัก (ร.ร.3)ทุกแขก ภายใน 24 ชม.
บันทึกผู้เข้าพักทุกคนตาม พ.ร.บ.โรงแรม 2547 และเก็บสำเนา/ส่งนายทะเบียนตามที่กำหนด (ร.ร.4)
🛂ตม.30 แจ้งที่พักคนต่างด้าวแขกต่างชาติ ภายใน 24 ชม.
หน้าที่ของเจ้าของที่พัก แจ้งออนไลน์ผ่านระบบของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองได้
🏪ทะเบียนพาณิชย์ / ภาษีตั้งแต่เริ่มกิจการ
จดทะเบียนพาณิชย์กับท้องถิ่น ยื่นรายได้ประจำปี และภาษีที่ดินฯ ที่พักรายวันเข้าอัตราการใช้ประโยชน์อื่น (พาณิชย์) ไม่ใช่อัตราที่อยู่อาศัย
🚨 เปิด 'โรงแรมเถื่อน' โทษหนักกว่าที่คิด
ประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับต่อเนื่องอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน — เปิดเงียบๆ 3 เดือน ค่าปรับทฤษฎีทะลุเก้าแสน แถมประกันภัยมักปฏิเสธความคุ้มครองเมื่อเกิดเหตุ
🗂️ เปิดแล้ว งานเอกสาร "รายวัน" ที่ต้องทำทุกเช็คอิน
ทุกครั้งที่แขก 1 คนเช็คอิน
🛂
เก็บข้อมูลแขก
บัตร/พาสปอร์ต
🌏
ต่างชาติ → ตม.30
ภายใน 24 ชม.
🗄️
เก็บเข้าแฟ้ม
พร้อมให้ตรวจ
ที่พัก 10 ห้อง occupancy 70% = แขกใหม่ราว 150-200 คน/เดือน — นี่คืองานคีย์เอกสารหลายร้อยใบต่อเดือนถ้าทำมือ และคือจุดที่ระบบช่วยได้มากที่สุด
เอกสารแขกทุกใบ ออกอัตโนมัติจากการเช็คอินครั้งเดียว
✓ สแกนบัตร/พาสปอร์ต — AI กรอกข้อมูลแขกให้ใน <60 วินาที
✓ ร.ร.3 + ตม.30 สร้างให้อัตโนมัติทุกเช็คอิน พร้อมพิมพ์/ยื่น
✓ ทะเบียนผู้พักย้อนหลังค้นได้ทันทีเมื่อเจ้าหน้าที่ขอตรวจ
✓ ใช้ได้ตั้งแต่เกสต์เฮ้าส์ 4 ห้อง จนถึงโรงแรม 200 ห้อง
แพ็กเกจโรงแรมเริ่มต้นรองรับ ร.ร.3/ตม.30 ครบ
❓ คำถามที่พบบ่อย
Q: ปล่อยบ้าน/คอนโดใน Airbnb รายวัน เข้าข่ายโรงแรมไหม?
การให้เช่ารายวันเพื่อการท่องเที่ยวโดยคิดค่าตอบแทน เข้านิยามธุรกิจโรงแรม ถ้าไม่เข้าข้อยกเว้น (≤8 ห้อง/30 คน + แจ้งแล้ว) ก็เสี่ยงผิดกฎหมายโรงแรม และคอนโดส่วนใหญ่ข้อบังคับนิติบุคคลห้ามปล่อยรายวันด้วย — ปล่อยรายเดือนคือทางที่ปลอดภัย
Q: โฮมสเตย์ต่างจากเกสต์เฮ้าส์ไหม?
ในทางกฎหมายดูที่จำนวนห้อง/ผู้พักและลักษณะบริการเป็นหลัก — โฮมสเตย์ขนาดเล็กที่เข้าเกณฑ์ ≤8 ห้อง/30 คน ใช้เส้นทาง "แจ้งนายทะเบียน" เหมือนกัน
Q: เช่ารายเดือนล้วนๆ ต้องขอใบอนุญาตโรงแรมไหม?
ไม่ต้อง — การเช่าพักอาศัยรายเดือนไม่ใช่ธุรกิจโรงแรม แต่ไปเข้ากฎหมายควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยแทน (อ่านบทความกฎหมายเช่า 2568 ของเราต่อได้)
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย — อ้างอิง พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547, กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับแก้ไข พ.ศ. 2566) และ พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 · เงื่อนไขรายพื้นที่ตรวจสอบกับนายทะเบียนท้องที่